商贷与公积金贷利率倒挂：公积金贷款是否失去优势？

近日，随着贷款市场报价利率（LPR）的连续下调，全国各地的商业房贷利率普遍出现了显著下降，部分地区的商贷利率甚至低于公积金贷款利率，引发了市场的广泛关注。这一“倒挂”现象不仅关系到购房者的贷款选择，也影响着整个房地产市场的稳定。

在广州地区，多家银行已接到通知，要求房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。此前，由于LPR的持续走低，一些银行的首套房贷利率已经低于公积金贷款利率。例如，某银行根据客户资质情况，首套房贷利率最低可以做到LPR-100BP，即2.6%，比2.85%的公积金贷款利率还少25个基点。然而，这种“倒挂”现象并未持续太久，广州多家银行已接到要求，房贷商贷利率不能低于公积金贷款利率（2.85%）。

为何会出现商贷与公积金贷利率倒挂的现象？这背后有多方面的原因。首先，央行的货币政策和市场利率变动直接影响着商业银行和住房公积金的利率设定。随着LPR的不断下调，商贷利率也随之下调，而公积金贷款利率的调整则相对滞后。其次，房地产市场的供需关系也在不断变化，购房者的需求波动直接导致了利率的调整。在特定时期内，若商业银行的信贷政策趋紧，商贷利率上升，而公积金贷款的优惠政策依旧保持低水平，就可能出现利率倒挂的现象。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率接近2.85%的公积金利率，若持续降息，公积金贷款的低利率、低成本已经在部分城市失去优势。”他进一步指出，若此类政策后续推进，公积金贷款的“性价比”将大大降低，商业贷款反而比公积金贷款更为划算。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，低成本、低利率原本是公积金贷款的核心优势，但当公积金贷款利率与商贷利率持平时，竞争优势则大大被削弱。他指出，长期存在商贷利率与公积金利率倒挂的情况，公积金的资金池可能会面临流动性风险，影响其可持续发展。

公积金贷款是否真的越来越鸡肋了？对此，我们进行了深入调查。以北京地区的购房者陈曦为例，她原本计划办理组合贷（商贷+公积金贷）购买个人首套住房。但银行工作人员建议她直接办理全额商贷，理由是目前商贷利率与公积金贷款利率差距不大，而且未来商贷利率还有下调可能。此外，办理公积金贷款还有首付比例不低于20%的门槛，而商贷只需要首付比例超过15%即可。最终，陈曦听从了这一建议。

然而，公积金贷款仍然有其独特的优势。首先，公积金贷款额度虽然有限，但对于中低收入家庭来说，仍然是一个相对低成本的融资渠道。其次，公积金贷款利率相对稳定，不受市场波动的影响，可以为购房者提供长期的利率保障。此外，公积金贷款还具有一定的政策优惠性，如首付比例较低、贷款期限较长等。

面对商贷与公积金贷利率倒挂的现象，未来公积金贷款利率是否会进一步下调？对此，严跃进表示：“公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是在目前的差异对比下。”他建议各地要朝着持续宽松的导向进行，尤其是结合近期购房热情较高的情况，持续促进交易市场创新高。

李宇嘉也预计，后续公积金利率还将继续调降。他建议推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就应随市而动，突出其普惠性。同时，应进一步优化公积金业务管理模式，提高公积金贷款效率并保障公积金管理机构合理的利润水平。

综上所述，商贷与公积金贷利率倒挂的现象确实给公积金贷款带来了一定的挑战。然而，公积金贷款仍然具有其独特的优势和价值。未来，随着金融体制改革的深入推进和房地产市场的稳定发展，公积金贷款利率机制将更加完善，为更多家庭提供有力支持。同时，我们也期待相关部门能够进一步优化公积金政策，提高公积金贷款的吸引力和竞争力，更好地满足广大购房者的需求。